La rehabilitación es rentable más allá de los fondos europeos — idealista/news

2022-05-09 08:53:42 By : Ms. Kelly Sun

Los fondos europeos han puesto a la rehabilitación en el epicentro del negocio inmobiliario y llegan como el maná que permitirá a España avanzar en su objetivo de reformar el parque de inmuebles para hacerlo más eficiente y apostar por la regeneración urbana. El Gobierno ha destinado 6.820 millones de euros a esta partida, que por importe es la segunda más destacada del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Con este escenario como telón de fondo, cuatro profesionales del sector inmobiliario se han unido para lanzar la iniciativa CREAS (Ciudadanía, Regeneración Urbana, Estrategia, Arquitectura y Sostenibilidad), que nace como una empresa que, entre otras cosas, se ha constituido como agente rehabilitador. La idea es aprovechar la coyuntura actual y los fondos europeos para participar en la rehabilitación de nuestro parque construido y el entorno.

En esta entrevista a idealista/news, las fundadoras de la iniciativa nos cuentan cómo se ha forjado esta colaboración, qué ofrecen al mercado y qué tipo de proyectos de regeneración urbana podrían llevarse a cabo en grandes ciudades como Madrid.

Detrás de esta iniciativa están Isabel Benéitez, Mª José Torres Hors, Mercedes Díez Menéndez y Belén Moneo. Todas ellas llevan varias décadas dedicándose al mundo inmobiliario, aunque desde diferentes aristas.

Isabel Benéitez, por ejemplo, es es arquitecta especializada en 'real estate', aunque ha desarrollado parte de su carrera profesional en el ámbito de la consultoría y servicios profesionales en empresas como Deloitte, JLL y CBRE España, donde ha ocupado cargos directivos durante 17 años. Actualmente es consejera y asesora independiente en varias compañías del sector.

María José Torres Hors, en cambio, es abogada y consultora jurídico-urbanista, fue durante tres años directora del Área de Suelo y Consorcios Urbanísticos de la Comunidad de Madrid, y Vocal del Consejo Administración de 19 Consorcios Urbanísticos. Ha participado como abogada urbanista en proyectos emblemáticos de transformación urbana. Actualmente lidera el área de vivienda, suelo y urbanismo de la Asociación Multisectorial de Mujeres Directivas y Empresarias (AMMDE) y es profesora invitada de Urbanismo en el Master de Real Estate que se imparte en la Universidad de Navarra (UNAV) y en el que conjuntamente desarrollan la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) y el Instituto Nacional de Administración Pública (INAP).  

Mercedes Díez Menéndez es arquitecta y está especializada en conservación del  patrimonio y sostenibilidad. Su ejercicio profesional se caracteriza por la resolución de problemas complejos en todo tipo de escalas  y usos; ya desde su propio estudio, como colaborando con oficinas internacionales. Comprometida con la sociedad civil, ha sido vocal de las juntas de gobierno del COACan y del COAM, y  participa activamente en numerosos grupos de trabajo y observatorios relacionados con la sostenibilidad y la conservación del patrimonio edificado. 

Belén Moneo, por su parte, es hija del famoso arquitecto Rafael Moneo y ha vivido de primera mano el desarrollo de muchos de proyectos internacionales. Inauguró su primer despacho en Nueva York, aunque en los últimos años su trabajo se ha centrado en Latinoamérica, como en Colombia, México y República Dominicana. Ha participado en numerosas conferencias en universidades de Europa, EEUU, China, Turquía o Panamá, y es profesora de la Escuela de Arquitectura de Madrid.

Las fundadoras de CREAS se conocieron en los encuentros que organiza la asociación de consejeras y directivas del mundo inmobiliario WIRES, y forman un cóctel de visiones y trayectorias complementarias que ha sido la base del nacimiento de esta iniciativa.

"Apostamos por la diversidad en su sentido más amplio, no sólo de género, sino de perfiles, culturas, edades, experiencias y trayectorias para nuestros equipos y colaboradores, con el objetivo de dar soluciones diversas en un mundo diverso, y como elemento que crea valor en nuestros proyectos," afirma Isabel Benéitez.

Por su parte, Belén Moneo recalca que “tenemos muchísima más fuerza y muchísimo más alcance habiéndonos unido. A mí sola no se me podía ocurrir hacer esto de ninguna manera”.

Mª José Torres Hors también destaca la importancia de la diversidad y de que las cuatro fundadoras hayan desarrollado sus trayectorias con equipos muy variados, desde arquitectos hasta economistas, pasando por profesionales del mundo jurídico. “CREAS se inició por la receptividad que teníamos todas en los temas que hablaba cada una, desde el punto de vista de la arquitectura, de la movilidad, de la estrategia o de los proyectos. Eso de manera espontánea ha hecho que nos juntemos y que le demos energía, porque todas sabemos lo que necesita en ese momento la sociedad”, explica Torres.

Mercedes Díez destaca otra característica de CREAS: “es una empresa muy holística que piensa que la participación de todos los sectores implicados es fundamental para lograr buenos resultados. No piensa que los promotores son malos, no piensa que la Administración es mala, no piensa que la sociedad civil es mala. Es una empresa sin prejuicios y muy integradora, capaz de juntar visiones contrapuestas, que quiere buscar alternativas a problemas que aparentemente que no se podían solucionar”.

Díez señala que “hay una vocación de servicio en la empresa que es real, no es impostada. Además, estamos fuertemente comprometidas con la sostenibilidad en sus tres vertientes: medioambiental, económica y social”.

La arquitecta también incide en que “CREAS nació un poco al calor de los fondos europeos, pero los fondos europeos son una circunstancia pasajera. Es decir, la necesidad de rehabilitar nuestro patrimonio construido y de rehabilitarlo energéticamente y hacerlo de una forma sostenible (medioambiental, económica y socialmente) va más allá de los fondos europeos y es rentable. O sea, tiene sentido independientemente de que haya fondos europeos o no, ya que son acciones que la sociedad en su conjunto tiene que acometer y le merece la pena, porque tiene retorno”.

Y a esa apuesta por la sostenibilidad en sus tres vertientes, CREAS quiere añadirle una cuarta variable: la belleza. En el terreno de la regeneración urbana, Belén Moneo explica que “lo que queremos es que la ciudad pueda ser más bella, en el sentido de arquitectura de calidad; más vede, en el sentido que realmente sabemos que la naturaleza ayuda directamente a mejorar la salud y el bienestar; y más sostenible, porque estamos preocupadas por cómo vamos a poder salir adelante de esta encrucijada energética que tenemos. Desde luego, los arquitectos tenemos una responsabilidad, al igual que los promotores inmobiliarios y el resto del sector. Y estamos convencidas de que podemos hacerlo mejor y de que tenemos que intentarlo”.

La misión de CREAS se basa en encontrar las ayudas más adecuadas para cada proyecto, procedan o no de los fondos europeos, para mejorar económica, energética y administrativamente la situación de los edificios, así como su habitabilidad y su diseño. “En definitiva, para añadir valor”, recalca Mª José Torres Hors.

Los proyectos en los que va a centrar como agente rehabilitador son, por un lado, los de escala urbana (con proyectos de regeneración a nivel ciudad) y los de activos concretos, con un formato más individual. En este sentido, Isabel Benéitez detalla que "en ambos casos abarcamos el 360º de los servicios profesionales del real estate, desde el apoyo en la transacción, el análisis jurídico/urbanístico del activo, un potencial cambio de uso o su rehabilitación final, entre otros".

Los cinco pilares en los que se apoya la iniciativa son:

Como agente rehabilitador, esta iniciativa tiene un público muy diverso: una pyme, una gestora patrimonial, un ‘family office’, un fondo de inversión, una comunidad de propietarios o la Administración Pública. Es decir, se dirige a todo propietario de inmuebles, ya sea privado o público.

En el caso de la Administración, CREAS busca evaluar la eficiencia energética de los inmuebles públicos y mejorarla, así como racionalizar y optimizar los espacios urbanos. “El patrimonio público ahora mismo está en unas condiciones en las que necesita intervenir urgentemente, y las posibilidades de racionalización y optimización de los espacios son brutales. En este campo, los puentes de colaboración son muy importantes para desarrollar proyectos de regeneración urbana”, recalca.

En el caso del sector privado, Mercedes Díez destaca que “hasta ahora las rehabilitaciones energéticas estaban más centradas en el ámbito de la vivienda habitual, pero con los fondos europeos se ha ampliado. Prácticamente cualquier gran tenedor o un particular que tenga un inmueble (desde oficinas a fábricas) tiene acceso a ayudas que pueden ser desde autoconsumo de energías alternativas, la mejora de la eficiencia energética de las envolventes o la mejora de la iluminación de zonas comunes hasta la naturalización de entornos públicos o de entornos privados. Hay una pléyade de programas de ayudas y eso es lo que hace que sea difícil encontrar la adecuada”. Además, Díez recuerda en que actualmente muchas subvenciones a la rehabilitación son compatibles entre sí.

Los grandes propietarios (fondos, socimis y empresas patrimonialistas), y sobre todo los que tienen vivienda de alquiler, son el cliente más inmediato de CREAS. Por un lado, porque tienen avanzados los requisitos jurídicos para poder solicitar las ayudas a la rehabilitación y, por otro, porque son conscientes de que los proyectos mejoran la calidad de vida de los inquilinos y también revalorizan los inmuebles.

“No solamente es una labor que permite mejorar el confort de tus inquilinos, sino que tú como patrimonialista puedes incrementar el valor de tu cartera en un 20% con esas actuaciones y te las están subvencionando. El momento no puede ser más adecuado”, reconoce Isabel Benéitez.

Respecto a las comunidades de propietarios, las fundadoras de CREAS recomiendan que las juntas aprueben cuanto antes la autorización para que puedan optar de forma rápida a las ayudas europeas. Y es que, tras la modificación de la ley de propiedad horizontal, es necesario que exista una mayoría simple para acometer las actuaciones.

Mercedes Díez explica que es necesario “que la comunidad tome el acuerdo para, por ejemplo, la redacción del libro del edificio y el informe de evaluación del edificio. Si no tienen ese acuerdo autorizado antes de que se inicie el proceso, no van a poder solicitar nada porque no les van a dar fondos”. Además, recuerda que muchas convocatorias tienen un plazo de ejecución reducido y que las ayudas se conceden por orden de prelación (es decir, en función de la fecha de la solicitud), por lo que conviene llevar a cabo el proceso de la forma más ágil posible.

Ante la duda sobre si la comunidad de propietarios necesita o no conocer qué tipo de actuación debe acometer para mejorar la eficiencia energética del edificio, la arquitecta señala que “lo primero que deben hacer es encargar ese el informe de evaluación del edificio, que es un paso indispensable para acceder a ayudas; y luego el libro del edificio, para saber el estado del inmueble. Independientemente de que vayan a acometer la obra o no, pueden solicitar la subvención, porque precisamente es para saber si en una comunidad merece la pena ejecutar un proyecto en términos de rentabilidad”. En este sentido, Belén Moneo recuerda que pequeñas actuaciones como por ejemplo poner paneles solares en el inmueble sí suelen ser rentables.

Por otro lado, Mª José Torres Hors insiste en que conviene aprovechar las ayudas que existen actualmente, ya que “dentro de unos años va a ser obligatorio cumplir con una serie de actuaciones que habrá que llevar a cabo, mientras que ahora tienes la subvención y te va a costar mucho menos. Ese es otro reclamo que hay para el gran tenedor y para las comunidades de propietarios: Trabaja ahora para tu futuro”.

Las fundadoras de CREAS ponen en valor la importancia de la rehabilitación a largo plazo, más allá de los fondos europeos.

Isabel Benéitez recalca que, "como profesionales inmobiliarios y de la arquitectura, tenemos una gran responsabilidad sobre el espacio físico en el que se desarrolla la vida, el trabajo y el ocio de las personas", y recuerda que "en España tenemos uno de los parques edificados de uso residencial más antiguos de Europa, con más de la mitad de las viviendas en edificios anteriores a 1980. Desde CREAS, nuestro objetivo es contribuir a su descarbonización, su sostenibilidad y su máxima eficiencia energética, disminuyendo consumos y emisiones. Los edificios en España consumen alrededor del 30% de la energía y emiten el 40% de los gases efecto invernadero, es una situación que requiere de actuaciones inmediatas".

En el marco de la rehabilitación y regeneración urbana, Mercedes Díez se muestra preocupada por el invierno demográfico y sus consecuencias en los nuevos desarrollos de las ciudades. “¿Qué sentido tiene seguir ocupando suelo y seguir haciendo obra nueva cuando podemos rehabilitar lo que existe y conseguir una movilidad mucho más sostenible?”, se pregunta la arquitecta. En su opinión, “no tiene sentido construir más allá de la M-50 cuando hay un montón de viviendas dentro de la M-30 abandonadas”. Por eso, afirma que uno de los grandes retos es cómo movilizar ese parque, en muchas ocasiones abandonado por obsolescencia funcional.

Para explicar las posibilidades que ofrece la regeneración urbana, CREAS pone el ejemplo concreto del madrileño distrito de Carabanchel. Una zona que cuenta con buenas infraestructuras y dotaciones públicas, pero con unas viviendas ineficientes.

Belén Moneo asegura que “casi todos los edificios de Carabanchel no tienen calefacción, ni aire acondicionado. Las ventanas son de los años 70, con carpinterías metálicas, que no permiten un confort acústico ni de temperatura. La calidad de la edificación es pésima. Sin embargo, el urbanismo está bastante bien y es incluso mejor que el de los PAUS que se han desarrollado recientemente en otras partes de la ciudad”. “¿Y qué vamos a hacer? ¿Vamos a hacer vivienda nueva y dejar abandonados todos esos barrios que ya tenemos?”, se pregunta la arquitecta.

En estos casos, Mª José Torres defiende que la clave pasa por “aprovechar toda la inversión pública que ha habido en comunicaciones, equipamientos, colegios, parques… Lo que debemos hacer es mejorar las viviendas de esa zona, porque todo lo demás ya está hecho”.

En este sentido, Moneo añade que “estamos en una encrucijada. ¿Cómo trabajar en esos sitios donde los ciudadanos no pueden rehabilitar sus viviendas porque no tienen medios y las subvenciones no les cubren el 100%?”

Las fundadoras de CREAS aseguran que los proyectos de rehabilitación están despertando mucho interés entre la comunidad inversora y que fondos de todos los tamaños están buscando diversificar sus inversiones inmobiliarias, aprovechando el valor refugio del ladrillo en momentos de incertidumbre como el actual. Por eso, quiere servir de puente para conectar las necesidades urbanísticas de las ciudades con la Administración y las posibles oportunidades de inversión.

Belén Moneo afirma que en CREAS están “ideando estrategias para poder hacer atractiva a promotores e inversores la rehabilitación de edificios y la dinamización de barrios aparentemente sin interés, mediante la rehabilitación inteligente. Entendemos que lo que quiere la Administración es que la sociedad privada ayude y colabore en la rehabilitación de barrios enteros”.

Mª José Torres añade que, una de las iniciativas de CREAS, es “colaborar en el impulso de actuaciones que demanda la sociedad y abordar, desde la especialización, toda la problemática que implica la gestión urbanística”.  Indica que para desarrollar estas iniciativas también es muy importante "el conocimiento del patrimonio del  sector público por parte de la ciudadanía, sobre el que se puede trabajar en proponer proyectos”.

Mercedes Díez también ve imprescindible que la arquitectura y el ladrillo estrechen lazos. “En España hay una disociación brutal entre el negocio inmobiliario y la arquitectura, y creo que eso es una cuestión pendiente. La arquitectura de calidad está fuera del mundo de la promoción inmobiliaria y los arquitectos tenemos muchísimo que aportar”. Y concluye que “el urbanismo tiene que evolucionar y por un lado integrar una visión territorial que permita acometer los desafios medioambientales; y por otra, a escala urbana y de barrio, flexibilizarse e ir hacia un modelo más prestacional y abierto, que favorezca el proyecto urbano y la transformación de nuestros barrios en mejores lugares para vivir”.

La mayoría de las viviendas y edificios sufre derroches innecesarios de energía, ya que no han sido construidos bajo los estándares de eficiencia, lo que obliga a recurrir a los termostatos de calefacciones y aires acondicionados para regular la temperatura interior. Por eso es necesario apostar por sistemas que aumenten el confort y la calidad de vida en los inmuebles. Además, hay soluciones que mejoran y modernizan la imagen de los edificios e incluso pueden revalorizarlos más de un 20%.

El Consejo General de Economistas de España (CGE) y el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (Cscae) animan a los particulares y a las comunidades de vecinos a aprovechar los 6.820 millones de euros para la rehabilitación del parque edificado y el ahorro energético, a través de los Fondos 'Next Generation', y beneficiarse de las bonificaciones fiscales. Para ello, el CGE y el Cscae han presentado este miércoles una Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación de viviendas y edificios residenciales, con información actualizada sobre la tributación y bonificaciones existentes para estas actuaciones.

Una de las novedades de la Campaña de la Renta que arrancó el pasado 6 de abril es la puesta en marcha de tres deducciones temporales por rehabilitación de viviendas y edificios, que se aplican sobre la cuota estatal del IRPF. Permiten a los contribuyentes deducirse entre el 20% y el 60% de las cantidades invertidas, dependiendo de las actuaciones que se lleven a cabo. Repasamos los límites de cada una y la información de la Agencia Tributaria sobre cómo incluirlas en las declaraciones.

Urbas compra el 90% de Fortia Healthcare, compañía que cuenta con más de 45 centros para mayores y participa en decenas de proyectos de inversión en el sector, y se adentra en la gestión directa e indirecta de centros dirigidos al colectivo senior. El objetivo es alcanzar 2.000 plazas en funcionamiento en 2025 y llegar a las 5.000 en 2030 y convertirse en uno de los grandes operadores de este mercado.

Quabit Construcción, la filial de Neinor Homes especializada en la edificación de viviendas y ejecución de obras civiles y urbanísticas, facturó 54 millones de euros en 2021, un 12% más, cifra que prevé duplicar este año, hasta los 112 millones de euros. Así lo ha avanzado su presidente y consejero delegado, Félix Abánades, durante la inauguración de su nueva sede en Alovera (Guadalajara), una apertura que responde a la necesidad de ampliar sus instalaciones para hacer frente al aumento de actividad registrado durante los últimos años y que prevé mantener durante los próximos ejercicios.

El Banco de España ha apreciado una cierta estabilización en el tipo de interés en los préstamos hipotecarios a tipo fijo durante el año 2021 y el inicio del 2022, tras la tendencia descendente de los ejercicios 2019 y 2020. El euríbor entró en terreno negativo en febrero de 2016 por la política ultraexpansiva del Banco Central Europeo (BCE) para apuntalar la recuperación en la zona euro, lo que desencadenó una batalla hipotecaria entre las entidades, que han estado apostando por el tipo fijo en los últimos años.

El fondo israelí MDSR Investments ha comprado a Amundi una cartera de nueve hipermercados operados principalmente por Carrefour y uno por la cooperativa italiana Coop. Cinco están situados en España y los otros cuatro, en Italia. La operación suma 123.000 metros cuadrados al portfolio de retail de MDSR Investments. Y el precio de venta ha sido de 180 millones de euros, según publica Cinco Días. Estos hipermercados se encuentran situados en las siguientes localizaciones: Santander, San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares, Ávila y Málaga en España y Turín, Florencia, Matera y Ancona en Italia.